泽西市正式批准房产税大涨15.15%，平均屋主每月多付约51美元
新泽西州第二大城市泽西市（Jersey City）的房主今年将面临明显增加的税务负担。泽西市议会已经正式通过2026年度市政预算，其中包括15.15%的市政房产税税率增幅。经过数月预算争论后，这项加税方案正式落地，并将影响2026年第三季度房产税账单。泽西市议会在8月26日举行的特别会议上，以8票赞成、0票反对、1票弃权通过最终预算。2026年度市政预算总额约为8.864亿美元。此前市政府提出的增税幅度一度达到20%，后来降至15.5%，最终经过预算修订确定为约15.15%。
对于普通房主而言，这并不是一个小数字。
按照市政府此前针对平均住宅进行的估算，市政府这一部分税收上涨后，平均住宅业主预计需要每月多支付约51美元，一年大约增加612美元。不过，每套住宅实际增加多少并不完全相同，最终金额取决于房屋评估价值等因素。
需要特别注意的是，所谓“上涨15.15%”主要指泽西市市政府征收的municipal部分，并不是说居民最终整张房产税账单直接上涨15.15%。
泽西市房产税账单还包括Jersey City Board of Education学校税以及Hudson County县税等部分，而这些税率分别由不同政府机构决定。泽西市政府官方网站也说明，市政府本身只控制房产税中的市政部分。
更值得房主注意的是，今年另外两个部分同样上涨。Gothamist报道，泽西市教育委员会的学校税上涨约14%，Hudson County的县税同样上涨约14%。这意味着一些房主最终感受到的整体税务压力，可能明显高于单看市政府每月增加51美元所呈现的数字。
为什么突然需要如此大幅度加税？
核心问题是泽西市遭遇严重财政危机。市政府今年2月公布的财政报告称，2026年预算缺口最初估计约为2.5亿美元，相当于预计年度运营预算约28%。
现任市长James Solomon政府把财政危机归咎于前任政府留下的大量未支付账单、医疗保险成本低估以及长期结构性赤字等问题。市政府称，2026年度预算中包括约1.09亿美元此前累积但尚未支付的义务。
为了避免把所有缺口直接转嫁给房主，泽西市向新泽西州政府寻求援助，并最终获得总计约1.2亿美元的州政府支持，其中包括约1.05亿美元贷款和1500万美元过渡援助。
与此同时，市政府表示已经削减超过5800万美元支出。包括调整部分公共交通服务、减少合同支出以及其他政府部门开支。不过即使获得州政府援助并大规模削减预算，最终仍不足以填补财政缺口，因此市政府决定通过提高房产税增加收入。
州政府援助同样附带严格条件。报道显示，新泽西州政府此前甚至要求泽西市考虑20%的税率上涨，后来经过协商降至至少15%。州政府同时获得更大的财政监督权，如果泽西市无法采取足够措施解决财政问题，州政府可能进一步介入。
加税计划已经引起当地居民强烈反弹。一些房主担忧，在房贷、保险、维修和生活成本持续上涨的情况下，房产税再次大幅增加，可能迫使部分中低收入家庭出售住宅甚至离开泽西市。
对出租房市场来说同样值得关注。房东的房产税和运营成本增加后，未来可能进一步影响租金水平。不过租金是否以及上涨多少还取决于具体物业、租约和适用的租金监管规定，不能简单把15.15%的市政税增幅直接转嫁成相同比例的租金上涨。
更麻烦的是，泽西市的财政问题可能并没有随着2026年预算通过而完全结束。市政府此前已经警告，2027年预算仍可能面临重大挑战，接下来还计划重组部分市政府部门、合并职能并进一步降低长期运营成本。
对于泽西市华人房主、投资房业主以及准备买房的人来说，今年收到房产税账单时尤其值得仔细核对，因为市税、学校税和县税都在增加，最终增加的实际金额可能因房屋评估价值而存在较大差异。
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